マンション投資で節税のカラクリや仕組みとは？

こんにちは。
資産形成アドバイザー伊藤幸一です。
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本日は『マンション投資で節税のカラクリや仕組みとは？』というテーマで、お金に稼いでもらえる方法をご紹介させていただきます。

よくあるマンション投資節税のスキーム

マンション投資節税の一般的な物は相続税に関するものが多く見受けられます。例えばタワーマンションの最上階を購入した場合、相続時にマンションを購入した価格よりも相続税評価額が大幅に下がるというもの。同じ間取りと同じ広さという前提で1階と最上階の購入価格はかなりの差が生じますが相続時の評価額は同じ広さであれば低層階でも高層階でも相続税評価額は現行では同じです。購入価格と相続税評価額との差額が大きい物件は節税効果が高いといえます。

上記の触れ込みで富裕層の方が相続対策でタワーマンションを購入するケースがありますが最大の落とし穴があります。

それは…

相続発生時点での法律が適用されるという事です。
つまりは最上階のマンションを購入した時点で相続時のマンション評価額が決まるのではなく、相続発生時の法律によってマンションの評価額が決定します。

例えばですが相続発生が10年後であれば10年後の法律、20年後であれば20年後の法律が適用されます。
課税する側から見れば相続対策をする人達の人数や節税の額をかんがみて後出しで法律を改正する事が出来ます。
不動産業者から相続対策でお得ですよ！といわれて購入したとしても相続発生時の法律まで保障することは出来ませんのでこのマンション投資節税に関しては自己責任となります。

不動産販売業者は売る事が目的ですのでこういったカラクリに騙されないように自分自身がしっかりとした判断基準をもつことが大事です。

過去にあった生命保険を使った節税の仕組み

過去に実際に経験した税務当局の歴史を話しますと、生命保険の商品で全額損金算入の逓増定期保険というものがありました。法人が節税目的かつ貯蓄性もあるということで一時期は爆発的に売れました。たいていは決算月に駆け込みで全額損金計上できる逓増定期保険に年払いで加入することになります。毎年同じ月に払い込みして商品や年齢にもよりますが10年後くらいに支払い保険料の７０％くらいが貯まるというものでした。ここで皆さんお気づきなのが支払った金額の７０％くらいでは損するじゃん？という当然の疑問があると思いますが法人で利益が計上されている前提ではありますが節税効果を加味すると１００％以上の効果があるというからくりです。

税務当局も最初の頃は見過ごしていたのですがこの逓増定期保険という商品が各生命保険会社でお金が戻る率の競争が始まって以前は貯蓄率７０％の商品だったものが８０％　９０％　なかには１００％に近い商品まで開発されてしまいました。１００％近い逓増定期保険ですと節税効果も加味すると当時の法人税率で１４０％前後までの効果が発揮されることになります。そうなると利益の上がっている会社はこぞって決算月にこの保険に入ることになりさすがに税務当局も看過できない状況となりました。

そこで税務当局が打ち出した策はある定められた期日以降に加入したその当時の逓増定期保険に関しては全額損金ではなく半分損金扱いにするというものでした。つまりは税の法律が変更されたという事です。節税目的で加入していた法人の多くは節税効果が半減するという事で以降はその逓増定期保険に加入する会社は一時期よりも少なくなりました。

ここで重要なのがその税制が適用される期日以前に加入してしまえばその保険に関しては毎年全額損金が適用されるということです。つまりは過去に加入した保険に関してまでは半分損金とはしないということです。
先程も書きましたが半分損金となると逓増定期保険の売れ行きは下がりますので生命保険会社が次に打ち出した保険商品が全額損金算入のがん保険でした。これも契約者、つまりは保険料負担者は法人で保障の対象者は経営者となります。こちらに関しても逓増定期保険と同じく保険料の全額が損金算入となりつつ、しかも貯蓄性もあるというものです。この商品に関しましても逓増定期保険と同じく、最初は１～2社しか取り扱う生命保険会社がなかったのですがいつしか取り扱う保険会社も増加し、商品競争が始まり、そして税務当局も看過できない状況となりこちらの商品に関しましてもある期日以降に加入したがん保険に関しては半分損金という解釈となりました。

まとめ

まとめますとマンション投資の節税についても相続税率はいつでも税務当局が変更できますし、不動産自体の評価額の算出方法自体も変更できてしまうのです。ましてや相続税に関しては先程の生命保険と違い、いつ相続になるのか不明なのとそのいつかわからない時点での税の法律を考慮すること自体がナンセンスと言わざるを得ません。
税務当局が税に対する税率や制度を変更する時期の傾向としてそのスキーム自体が税に及ぼす影響力があまりに大きくなった時、あるいは普及率もかなり浸透してきた時に見直されることが多いと思われます。

不動産販売業者のマンション投資で相続税の節税をしましょうというフレーズに関しましてはその担当者に相続発生時点で今と変わらない制度や税率を保証してくれますか？と投げかけてみて下さい。誰も保証できませんしもし、保証するという販売業者がいましたらその方からは不動産を購入しない方が良いと思います。

すべての節税スキームに関して言えることは税務当局がその税制を変更してしまえば効果も変わるという事ですのであくまでも節税に関しては自己責任での判断が重要となります。