ワンルームの投資で失敗をしないための３つのポイント

こんにちは。
資産形成アドバイザー伊藤幸一です。
伊藤幸一の資産形成実績はこちらからご覧いただきます。

本日は『ワンルームの投資で失敗をしないための３つのポイント』というテーマで、お金に稼いでもらえる方法をご紹介させていただきます。

なぜワンルームなのか？

さてワンルームの投資で失敗しないためのポイントをお伝えする前になぜワンルームなのか？という所を説明させて頂きます。マンション投資と一言で言ってもマンション全体を購入する一棟買いもありますしファミリータイプの2LDKもありますし私がこれから説明させて頂くワンルームもあります。ではなぜワンルームなのかですがもちろん潤沢な資金があれば一棟買いや2LDKでも良いと思います。

しかし一般のサラリーマンの方で一棟を購入することができるのは一握りしかいないと思われます。つまりはワンルームマンション投資はマンションの中の一部屋を購入すればよくてファミリータイプの部屋と違って一つの部屋ですので比較的に安いのと借り手が退去した後の管理やメンテナンスが楽だという事です。例えばですが2LDKですとエアコンの台数も2台以上必要になってきますし占有する広さもワンルームに比べれば広いのでハウスクリーニングの費用も割高になります。

私がマンション投資にワンルームをお勧めする理由は1、比較的安く物件を購入できる　2、管理がしやすい　という点です。また、万が一事故物件になった場合、一棟で購入してしまうとマンション全体に風評被害が及んで空室リスクや売却する際の価格が下がるリスクがワンルームと比べて大きくなります。そして利回りに関しても昨今の状況下では一棟の利回りよりもワンルームの利回りの方が良い傾向にあります。

ですので一般の方がマンション投資をする際にワンルームの方が価格が安く、頭金もそれに比例して安くなりますので投資しやすい環境になります。細かい話にはなりますがワンルームであれば部屋数が多くて広い物件よりも狭いので毎年かかってくる固定資産税や火災保険・地震保険も割安になります。私がワンルームをお勧めする理由は以上となります。

ワンルームの投資で失敗しないためのポイント　一つ目

ワンルーム投資で失敗しないためのポイント　一つ目ですがまずはマンションの立地場所です。他の記事でも再三書いていますが購入する場所は東京の首都圏、具体的には山手線の内側に位置する場所のマンションを購入することが成功の一つと言えます。また、駅から徒歩3分以内の物件が失敗しないためのポイントになります。簡単に言ってしまえば自分が引っ越すとしたらどこに引っ越すだろうか？という観点から考えてもいいと思います。

ここまで読んだ方の多くがそんな条件の物件だとかなり高額になるのでは？と思われますでしょうがそこは築年数が古い物件を選ぶことによって価格は抑えられます。私が所有してきた物件のほとんどが築30年以上の物件で場所も首都圏の駅から近い物件です。なぜ築年数の古い物件なのかはまずは価格が安いという事と例えばですが10年後に売却する際にもさほど価値が下がらないという事です。

ワンルームマンションに限らず物件の価値は新築から中古になった時点でがくんと価値が下がります。中古になった時点から期間が経過するごとに資産価値は下がっていくのですが築年数がかなり経過した物件を購入した場合はそのあとのマンションの資産価値は基本的にさほど下がる事はありません。ポイントとしては首都圏の駅近の物件で築年数は経過してても構わない。

築年数が経過している物件でのリスクは地震の倒壊リスクとマンションの建物内に敷設されている配管老朽化による水漏れです。そこに関しましては損害保険でカバーするしかありませんが地震保険ですと保険料が割高で物件の評価価格の半分までしか加入出来ない点はリスクとなります。

ワンルームの投資で失敗しないためのポイント　二つ目

ワンルーム投資で失敗しないためのポイント　二つ目ですが物件を購入する価格とその物件が産み出す家賃収入との割合です。いくら立地の良い場所の物件を購入できたとしても家賃収入が産み出す利回りが低いとそもそもの事業として成り立たないケースもあります。例えばですが金融機関から3％で借り入れてワンルームの家賃の利回りが3％であれば差し引きゼロという事になり、プラスどころか税金等の支払いを考慮するとマイナスになります。

確かにローンの支払いを終えればその後は家賃だけが入ってくるという考えもありますが私からするとやはり借入れ金利よりも3％位は家賃収入の利回りが上回る事が大事だと思っています。悪質な業者ですと毎月の家賃が毎月のローンを上回るので安心です、という言い方をするケースもありますがその支払いローンの期間が35年だったりします。

単なる毎月の家賃と毎月のローンの支払額を比較するのではなく実質の利回りとローンの借入れ金利を比較する事がとても重要です。

ワンルームの投資で失敗しないためのポイント　三つ目

ワンルーム投資で失敗しないためのポイント　三つ目ですが最後のポイントはワンルームを管理してくれる不動産担当者です。私のワンルーム投資の経験で言うとこの不動産担当者のモラルやまじめさ、フットワークの軽さで大分オーナーの手間のかかり具合が変わってきます。

そもそも不動産担当者とは?というところを説明しますと物件を購入する際に不動産会社を通じて購入する事になりますが基本はそこの不動産会社の担当がメンテナンスをする事になります。ただし何らかの理由で購入したマンションの借主が退去する事になり新たに入居者を募集する事になりますがその際は購入した不動産会社だけに依頼しても良いですし他の不動産会社に依頼をかけても大丈夫です。選択肢が増えるわけですからいくつかの不動産会社に入居者募集を依頼するのも大事です。

優秀な不動産担当者と繋がりがあればすぐに入居者を見つけてくれるでしょうしマンションのメンテナンス、例えばエアコンが壊れたとかのケースも素早く現地確認した上で対処してくれたりします。意外と多いのが借主の家賃滞納です。家賃を滞納した時点ですぐに不動産担当者に連絡し、その不動産担当者がすかさず借主にアナウンスしてくれることも大事です。

私の過去の経験ではある不動産担当者はエアコンが故障してもろくに現場確認もせずにエアコンくらい買い換えた方がいいですよ、という投げやりな対応をされたこともあります。また、親切でまめな担当ですとすぐに現地確認した上でエアコンの製造年月日を調べて修理で対応した方が良いのか買い替えた方が良いのかを教えてくれたりもしました。

まさに不動産の担当者次第で時間やお金のかかりかたが変わってくると言えます。サラリーマンやOL等、他に仕事をされている方がワンルーム投資をする事が多いと思いますのでやたらと手間がかかって本業に影響が出るようでは意味がありません。フットワークが軽く、メンテナンスも誠実にしてくれる担当者と親しくしておくことがとても重要です。

さて、本日は『ワンルームの投資で失敗をしないための３つのポイント』というテーマで書かせていただきました。

いかがだったでしょうか。

次回も皆様の不安の解消につながるような内容を紹介させていただきますね。