ワンルームマンションに投資をするリスクやメリット！それぞれ3つのポイント

こんにちは。
資産形成アドバイザー伊藤幸一です。
伊藤幸一の資産形成実績はこちらからご覧いただきます。

本日は『ワンルームマンションに投資をするリスクやメリット それぞれ3つのポイント』というテーマで、お金に稼いでもらえる方法をご紹介させていただきます。

ワンルームマンション投資のリスクその１

全ての投資に存在する事、それはリスクです。一切リスクを取らずにリターンを得られる投資はありません。
もし、まったくリスクがありません！という触れ込みがあったら詐欺だと思ってもいいかもしれません。

逆にリスクを理解した上でリスクをコントロールすることがとても重要です。ここで問題なのが不動産販売業者はなかなかリスクを声高にいう事はありません。当然ながらリスクを声高に言ってしまっては売れるものも売れないからです。私はあくまでマンション投資をしてきた実体験を元に考えうるリスクを説明していきます。

まずは1番大きなリスク、「空室リスク」について説明して行きます。マンション投資においてワンルームに限らず空室になるという事は借り手がいない、つまりは家賃が入ってこないという事です。空室になると収益が上がらないだけでなく、毎月の経費であるマンション管理費、マンション修繕積立金を支払わなければならず空室でもその支払いは変わりません。

つまりはその分マイナスとなります。ちなみに毎年かかる建物および土地にかかる固定資産税や火災保険、地震保険の保険料もその空室期間にかかってきます。ですのでいかにそのマンションに住む需要があるのかが重要です。

ではどのようなマンションが空室リスクが少ないのでしょうか？
具体的には東京でも首都圏（山手線圏内）の駅から近いマンションが空室率が少ないと思います。大事なのは今、住んでいる人が出て行ったとしてもすぐに新たな借り手が見つかるということです。

チラシとかに現在の利回りと書いてあるケースもありますが気を付けなければならないのがその借り手はいつでも出て行ってしまう可能性があるということです。

ワンルームマンション投資のリスクその２

ワンルームマンション投資のリスクの二つ目ですがマンション老朽化による様々なリスクについて話していきたいと思います。マンション老朽化によって起こる弊害ですが私自身体験したのがマンション建物内の排水管等に亀裂が生じて水漏れを起こすという事です。マンションを借りてくれている方の大事な資産、例えばテレビやパソコンに水濡れが生じて壊れてしまった場合はマンションオーナーの責任となります。このようなリスクは損害保険に加入する事でカバーできますのでそういった保険に加入することをお勧めします。気を付けなければならないのが単なる火災保険だけですとカバーされませんので特約で賠償責任保険を付けることが大事です。また老朽化ということで話せば地震によるマンション倒壊リスクも大きな項目となります。地震に対する目安としては1981年に耐震基準が変更になりました。1981年より後に建てられたマンションは耐震基準が厳しくなっていますので地震の倒壊リスクは少なくなっています。では耐震基準は具体的にどのように変わったのか？旧基準では震度5程度の地震に耐えうる住宅との規定が新基準では震度6強以上の地震で倒れない住宅となりました。また、地震の倒壊リスクをカバーするものとして地震保険に加入することがあげられますが注意点としては火災保険の保険料と比べて保険料がかなり割高な点とマンションの建物価格の半分までしか加入が出来ないという事です。ざっくり言ってしまうと1000万円のワンルームマンションに地震保険をかけていて全壊したとしても500万円しかおりないということです。

ワンルームマンション投資のリスクその３

ワンルームマンション投資のリスク３つめですがこれは確率的には低いのですが事故物件になるリスクです。単純に自分が貸し手いるワンルームマンションの借主が何かしらの理由によって亡くなってしまった場合は事故物件になることがあります。自殺や事件によっての死亡はもちろん事故物件扱いとなりますが病気による突然死や老衰による自然死についても事故物件とはならないかもしれませんが告知事項にはなり得ますので注意が必要です。

また、自分が所有しているワンルームだけでなくマンション全体の中で自殺や事件があっても影響を受けることがあります。例えばですが今はネット社会なのでどこそこのマンションで事件があったと書かれればあっという間に広まってすぐに場所も特定できてしまう可能性があります。そうなるとたとえ自分が所有している部屋でなくてもそのマンションの中の1室ということで借り手がつかなくなる可能性もあります。

マンション全体に関して事故物件になるリスクを減らす方法はありませんが少なくとも自分が所有する一室に関してはある程度ではありますが事故物件になるリスクを減らすことは出来ます。

具体的には借り手を不動産会社から紹介された際にどのような人なのかを不動産業者に聞いてできれば事前に借り手と直接会って話す事によって精神的に不安定な所があるのかどうかも含めて雰囲気や人柄を察知することも大事です。

まとめ

さて、ワンルームマンション投資のメリットとリスクについてそれぞれ３つづつ説明させて頂きましたがこのワンルームマンション投資に限らず全ての投資にはリスクとリターンがあるという事。そしてまずはそのリスクをきちんと理解することが大事です。ワンルームマンション投資で言えば大きく空室リスク、マンションの老朽化リスク、事故物件リスクがあるわけですがそれ以外にもリスクがある様であれば徹底的に分析し、理解することが大事です。そしてそのリスクを理解したうえでリスクをコントロールする事が大事です。

また、リスクに対してリターン、つまりはメリットがどれだけあるのか？リスクが高いのにリターンが低ければやめた方が良いですしリスクに対してリターンが比較的高ければ投資をしても良いということになります。私個人の投資判断ではローリスクミドルリターン、つまりは低いリスクに対して中程度のリターン　年利で言えば5％～10％程度のリターンを一つの目安にしています。

ちなみにワンルームマンション投資は私の中ではミドルリターンだと思っています。そしてリスクに関してはきちんと知識があればローリスクになりますしあまり知識やリスクに関しての把握が甘いとミドルリスクやハイリスクにもなります。

みなさんも自動車を運転する方も多いと思いますがきちんと標識やルールを理解した上でスピードも制限して交通ルールを守ればリスクは減りますし、標識やルールも守らずさらにスピードも出してしまうと事故に合うリスクが高まります。

投資も一緒です。きちんと投資のリスクとリターンを理解して特にリスクをコントロールすることによって安定的なリターンも得られます。そしてワンルームマンション投資につきましては私自身７つの物件を所有し12年間保有してきた経験がありますのでリスクを低減させるポイントをより詳しくお伝えできると思います。

さて、本日は『ワンルームマンションに投資をするリスクやメリット それぞれ3つのポイント』というテーマで書かせていただきました。

いかがだったでしょうか。

次回も皆様の不安の解消につながるような内容を紹介させていただきますね