インカムゲインで稼ぐ不動産投資の3つのポイント

こんにちは。
資産形成アドバイザー伊藤幸一です。
伊藤幸一の資産形成実績はこちらからご覧いただきます。

本日は『インカムゲインで稼ぐ不動産投資の3つのポイント』というテーマで、お金に稼いでもらえる方法をご紹介させていただきます。

不動産におけるインカムゲインとは

不動産におけるインカムゲインとは一言で言ってしまうと毎月の家賃収入です。私は数ある投資の中で毎月定期的に利益を受け取れる不動産のインカムゲインがとても好きです。株式投資ですと配当という形ですが毎月入ってくるわけではありません。家賃収入であれば毎月定期的に一定のお金が入ってきますので年金みたいなものです。

そのインカムゲインをしっかり受け取るには当然ですが購入したマンションを借りて住んでくれる人がいないと得られません。そのインカムゲインをしっかりともらうためのポイントを3つ書かせて頂きます。

インカムゲインで稼ぐ不動産投資のポイントその1

インカムゲインで稼ぐ不動産投資のポイント一つ目ですが当然ながら空室リスクの少ない物件を購入する事です。ではどのような物件が空室リスクが少ないのでしょうか?自分自身が住みたいなと思う場所のマンションが空室リスクが少ないと考えられます。具体的には東京の首都圏と呼ばれるエリア。山手線の内側にあるエリアと言い換えても良いと思います。

また、そのエリアの駅から徒歩3分以内の物件がすぐに入居者が決まりやすい物件と考えられます。その最寄駅の路線がメジャーな路線で複数路線乗りあっていればより入居者が早く決まりやすい物件といえるかもしれません。例えば六本木駅ですと山手線エリアの内側に位置して日比谷線と大江戸線の2路線が乗り入れています。

実際に私自身が六本木駅近辺に3物件所有しています。繰り返しますが安定したインカムゲイン、つまりは家賃収入を得るには入居者が住みたいところ、便利な場所の物件を購入することが一つのポイントになります。ところがいまの条件で投資用のマンションを探すとなるとかなりの高額になります。そこでの妥協点は築年数が経過している物件を狙うという事です。新築と比較して築年数が経過している物件、具体的には30年以上となるとかなり割安で購入できます。

私がセミナーでよく言うのが

マンション投資は建物を購入するのではなくその場所を購入すると思え

です。建物は建て直せば新しく違う建物になりますが場所は移せませんので土地、つまりは場所は大事です。少子高齢化が叫ばれる中、いかに人気のエリアに物件を購入するかがポイントです。目先のインカムゲインの年利に惑わされて大局を見失ってはいけません。家賃を支払ってくれる人が永久にそのマンションに住み続ける保証はどこにもないのですから。

たとえ今の入居者が出て行ったとしてもすぐに新しい入居者が見つかることが不動産投資でインカムゲインを得るためには重要です。たとえ現在の利回りが良くてもそのマンションが地方の駅から遠い場所の物件だったらその入居者がでていったあとに新たな入居者を探すのは至難の業です。空室になってしまうと家賃がはいってこないどころか毎月の管理費、修繕積立金を支払わなければならずにむしろマイナスとなってしまいます。

また、年月が数十年経過した後にマンションが老朽化した際に地方の駅から遠い場所ですとマンションを建て替えるニーズもなく単なる更地と化してしまうリスクもあります。投資には必ずリスクがありますのでなるべくリスクが少ない物件選びをすることが成功の鍵になります。

先程の地方の物件ではなく首都圏の駅から近い場所に物件を購入しますと数十年先にマンションが老朽化してもマンションを建て替えするニーズがあるので建物が新築となって資産価値も上がります。無論建て替えに際しては建築コストがそれなりにかかるので同じ広さを確保しようとした場合はそれなりの一時金が必要となります。とはいえ新築になればそのマンションの価値は飛躍的にあがりますので売却すればかかった費用を十分に回収して多額の売却益、つまりはキャピタルゲインを得る可能性も出てきます。

首都圏に物件を持てば夢が広がりますが地方の物件を購入すると不安が広がります。
ちなみに私が所有する物件の中で渋谷の物件がありますがそこが今、再開発エリアの一部の地域に指定されつつあります。マンションを建てる際には場所によって建てられる階数が決まっています。例えば第1種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域などです。ところが国がこの地域は特別に開発地域と指定すると高さの制限が大幅に緩和されてタワーマンションが建てられたりします。

もし、その再開発地域のマンションの一室を購入していたら資産価値が飛躍的にあがるチャンスです。例えばですがもともと6階建ての建物が再開発によって30階建てのタワーマンションになったとします。6階が30階になりますので単純に5倍の高さになります。言い換えますと自宅が1階建てだとしたら建て替えて5階になるという考えもできます。ただし単純に5倍になるかというとそうではありません。建物を建て替える際にディベロッパーが絡んできますがそのディベロッパーも利益をとっていきますのでその分の利益が減ることになります。

建て替えに関しましてはマンションを所有している方の8割の賛同が得られないと実施できない為、かなりの時間と労力が必要なところも注意点です。とはいえ首都圏におけるマンションの老朽化による地震倒壊リスクは国も見逃せない為、この8割の賛同については緩和される傾向があります。

私が所有している物件を例に挙げると渋谷のマンションが再開発の一区画になりつつあるのと神谷町駅前のマンションが建て替えしようという流れになっています。このように首都圏の駅から近い物件を購入しますと楽しみが増えて実現すれば資産価値が飛躍的にあがる可能性も出てきます。

>インカムゲインで稼ぐ不動産投資のポイントその2

インカムゲインで稼ぐ不動産投資のポイント二つ目ですが物件選びに次いで重要なのが入居者を募集しれくれる不動産業者選びです。たとえ首都圏の駅から近い物件を購入できたとしてもそこに入居してくれる人がいなければただの箱に過ぎません。無論、マンションを購入する際に入居者がいるケースもあります。いわゆるオーナチェンジといわれるものです。

とはいえその入居者がずっとそのマンションにいて家賃を収めてくれるとは限りません。転職や転勤など何らかの理由でその入居者がいなくなった場合は新たな入居者を探す必要があります。物件選びが完璧でも入居者を探せないと意味がありません。その入居者を探すお手伝いをしてくれるのが不動産屋さんです。

不動産屋さんに入居者探しを依頼する契約として大きく二つに分けますと一般媒介と専任媒介があります。この二つに関しましてざっくりと説明しますと一般媒介は複数の不動産業者に入居者を依頼できるのに対して専任媒介は1社のみに依頼するというものです。

両方ともメリットデメリットはあります。専任で任せればその業者は決めれば必ず仲介による収入が入ることになるので一生懸命募集してくれます。ところがその業者自体が募集に対するノウハウが少なかったり、人脈があまりなかった場合はせっかくの良い条件の物件でもずっと入居者が決まらないケースもあります。

また、一般媒介は複数の不動産業者に依頼できますので不動産購入者自身に不動産業者のたくさんの知り合いがいれば様々なルートで入居者を探してくれます。いづれにしましても入居者をいれないとインカムゲインは全く発生しないことになります。そういった意味でも優秀な不動産業者とつながりを持つかでインカムゲインの発生する期間を長くすることもできます。

さて、本日は『インカムゲインで稼ぐ不動産投資の3つのポイント』というテーマで書かせていただきました。

いかがだったでしょうか。

次回も皆様の不安の解消につながるような内容を紹介させていただきますね