マンション投資で失敗する人と成功する人とは？

こんにちは。
資産形成アドバイザー伊藤幸一です。
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本日は『マンション投資で失敗する人と成功する人とは？』というテーマで、お金に稼いでもらえる方法をご紹介させていただきます。

そもそもマンション投資とは

すでに知っているという方もいらっしゃるとは思いますがマンション投資の基本をお伝えします。マンション投資の収益源は所有するマンションに住んでもらう人を探して家賃を毎月頂く事で成り立ちます。逆に言えば住んでもらう人がいなければ収入はゼロどころかマイナスになります。なぜならばマンションの管理費と修繕積立金は毎月支払いますので例えばですがマンション管理費が1万円、修繕積立金が1万円であれば毎月の出費は2万円となります。

1年間全く借りてくれる人がいなければ年間で24万円の出費となります。後にも書きますがマンション投資の失敗と成功の分かれ目は借りてくれる人がすぐに見つかるかどうかによります。

上記の文章の中でマンション管理費と修繕積立金のワードがでましたがこちらにつきましても軽く説明させて頂きます。マンション管理費とはマンション管理会社に支払うもので建物の共有部分、具体的には廊下・階段・屋上・エレベーターなどのメンテナンスをするための費用です。

また、修繕積立金はそのマンションが将来外壁の補修をするとか定期的なメンテナンスをするための費用をマンションの組合に積み立てておく費用です。管理費につきましては毎月マンション管理会社（外注）に支払うもので積み立てではありませんので掛け捨てといってもいいかもしれません。修繕積立金はマンションの管理組合（内部）で修繕する事態に備えてお金を貯めていくという意味合いがあります。ですので管理費はしっかりとメンテナンスをしてもらえるのであれば安いほうがいいと思います。修繕積立金につきましては補修費用をマンションの為に積み立てていく意味合いがあるので安い金額ですとお金も貯まりませんので万が一、大規模な地震等で緊急の補修が必要になった場合に積立金が少なければマンションの所有者に負担が生じる可能性もあります。

マンション投資の実質の収入は毎月の家賃から管理費と修繕積立金を差し引いた金額が実際の収入という事になります。ちなみに経費という考え方でいうとそれ以外にも固定資産税（毎年）、火災保険、また突発的な費用としてエアコン修理やらハウスクリーニングなどについてもかかってきます。

マンション投資で失敗する人

マンション投資で失敗する人の例ですが先程も書きましたが借りてくれる人が見つからないと収入は入りません。ですのでマンション投資で失敗するケースは人が住みにくい場所のマンションを購入してしまう事です。私がセミナーでよくいうのは地方の年利１０％よりも都心の年利５％という話をします。賃貸借契約は2年間です。つまりは2年に一回は住んでいる人も出ていく可能性はありますし、別に2年以内であっても出ていく方もいます。では住んでいる人が出て行ってしまったらどうすればいいのでしょうか？不動産会社に依頼して広告などを出してもらって住んでくれる人を探します。依頼する不動産会社は1社でなくても複数依頼できますのでいくつかの不動産会社に依頼するのが良いかと思います。

その住んでくれる人を募集する際に地方だとやはりなかなか入る人は少ないですし、都心であれば比較的住んでくれる人を簡単に見つけることができます。マンション投資で失敗する例は地方でしかも駅から離れた場所のマンションを購入してしまい、なかなか住んでくれる人を見つけられないという事です。先程もふれましたが住んでくれる人がいないと管理費と修繕積立金は毎月支払わなければならないのでマイナスとなります。

また、先々を考えますとマンションが老朽化してマンションとしての寿命が来た時に、地方ですとマンションを建て直すというニーズそのものがなくなっている可能性もあり単なる更地と化してマンションを売却しようにもマンション自体がなくなり、地方の安い土地の一区画を販売するという泣くに泣けないケースもあり得ます。

マンション投資で成功する人

前の項目ではマンション投資で失敗する人の例を紹介しましたが今度は成功する人の例を紹介したいと思います。失敗する人の代表例が人が住みにくい場所のマンションを購入してしまうと書きましたが成功する例はその逆を考えればいいと思います。つまりは人が住みやすい、あるいは自分だったらどこらへんに住みたいかを考えてマンションを購入してもいいかもしれません。ちなみに私の考えとしてはマンション自体の外観やらマンションの部屋の内装よりもマンションがどこにあるのかをとても重視しています。マンションを購入するというよりも土地を購入するという考え方が大事かもしれません。なぜなら、人が住みたいと思うのは場所に重きを置く人が多いと思われます。実際に私が所有している７つの物件の場所は六本木駅徒歩２分　２物件　六本木駅徒歩５分　１物件　神谷町駅徒歩１分　１物件　田町駅　徒歩１２分　１物件　渋谷駅徒歩６分　１物件　横浜駅徒歩１０分　１物件　となります。見てもらってわかる通り首都圏の場所がほとんどでまた、駅からも近い物件が多いという事です。

成功するマンション投資のまとめですが首都圏、具体的には山手線の内側で駅から近い場所のマンションを購入する事がとても理想的です。

さて、本日は『マンション投資で失敗する人と成功する人とは？』というテーマで書かせていただきました。

いかがだったでしょうか。

次回も皆様の不安の解消につながるような内容を紹介させていただきますね。