ワンルームの投資における利回りや2つのリスク

こんにちは。
資産形成アドバイザー伊藤幸一です。
伊藤幸一の資産形成実績はこちらからご覧いただきます。

本日は『ワンルームの投資における利回りや3つのリスク』というテーマで、お金に稼いでもらえる方法をご紹介させていただきます。

ワンルーム投資の利回り計算方法

全ての投資に言えることですが支払ったお金に対してどれくらい収益が取れるのか?ということがとても重要です。株やFX投資など読めないケースもありますが株式投資であれば株式自体の値上がりや値下がりに惑わされずに毎年支払われる配当の利回りを狙って投資するのもありかと思います。

ワンルームにおける利回りとして重要な指標が毎月の家賃です。無論毎月の家賃が多ければ多いほど利回りは高くなります。また、もう一つ重要な要素がワンルームを購入した価格です。つまりは投資金額と言い換えてもいいかもしれません。このマンション購入価格が安ければ安いほど利回りは高くなります。

ワンルームマンション投資の利回りは大きく上記のマンション購入価格と家賃によって決まってきます。ではその計算方法について具体的に説明して行きます。

マンション投資のちらしによく書いてあるのが表面利回りです。これにだまされてはいけません。表面利回りとは書いてある通りあくまで表面の利回りです。毎月かかる経費であるマンション管理費やマンション修繕積立金を一切考慮していませんのでこの表面利回りでマンションを購入するかどうかを決めてはよくありません。

ではまず表面利回りについての計算ですがまずは1年間にもらえる家賃を計算します。例えば毎月の家賃が10万円であれば1年間で考えると12か月分を掛けますので120万円となります。またマンションの購入価格を投資額とも言い換えられますので毎年の収益を購入価格で割る事で計算できます。

例　　ワンルームマンション購入価格　1500万円　毎月の家賃　10万円

上記のケースですと

(10万円×12ヶ月)÷1500万円=0.08

つまり表面利回りは1年間で8％となります。
ちらし等で掲載されている表面利回りとはこのことです。

これに対して実質利回りという計算方法があります。実質利回りは毎月の家賃から毎月かかる管理費と修繕積立金を差し引いて計算したものです。この管理費と修繕積立金は毎月常に支払うものですのでこの費用を計算しないで表面利回りという計算をする事自体が私からするとまやかしとしか言いようがありません。

では実質の利回りの計算方法を例を交えて計算したいと思います。

例　　ワンルームマンション購入価格　1500万円　毎月の家賃　10万円
管理費　15,000円　修繕積立金　10,000円

上記のケースに付きましてまずは実質の毎月家賃を計算します。
毎月家賃100,000円-毎月管理費15,000-毎月修繕積立金10,000=実質の家賃75,000円

ここからの計算方法は同じで実質の家賃を年間の家賃にして購入価格で割ります。

(75,000円×12ヶ月)÷1500万円=0.06

実質利回りは6％となります。いかがでしょうか?表面利回りでは8％でしたが管理費や修繕積立金を引いた実際の利回りでは6％となってしまいます。たかが2％、されど2％です。表面利回りに騙されて実質の利回りを計算せずにマンション投資をすることはくれぐれもお控え下さい。ひどい不動産業者ですとこの実質の計算方法や利回りを提示せずにマンションを販売する事もありえますので自分自身で計算する方法を学ぶことが大事です。

ちなみに毎月ではありませんがマンション投資にかかる費用としては1年間でかかる固定資産税は土地と建物の両方にかかってきます。建物に関しましては建物の評価額に応じて固定資産税は計算されますので1年が経過するごとに安くなっていきます。つまりは新築のマンションを購入すると建物の固定資産税は中古に比べて高いということになります。

また、かかる経費として考えられるのは火災保険や地震保険あとはイレギュラーではありますが内装工事、エアコンメンテナンスあるいは買い替え、水周りの補修などなど。

実質の利回りに加えて上記の税金やメンテナンス費用も考えて利回りを計算するとよりリアルな利回りがでますのでそこまで計算して購入するかどうかを検討するのも大事です。

ワンルーム投資をする上でのリスク　その1

ワンルーム投資をする上でのリスクですがまず真っ先に考えられるリスクが空室リスクです。さきほども書いたとおり家賃が発生しなければ毎月の管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税はかかってきますので利益どころか出費だけかさむことになり、利回りとしてはマイナスです。この事態を避けるためにも今、借りてくれている人がいるのであればマンションから退去されることをなるべく回避できるようあらゆる手段を講じるべきですし、現時点で空室なのであれば1日でも早く入居者を募集する事が大事です。

では空室率を抑える方法とはなんなのか。実は購入する物件によってほとんどが決まってしまいます。ちらしに現在の利回り10%とか書いてありますが賃貸借契約期間経過後は0どころかマイナスになることもあるということです。賃貸借契約は基本的に2年ですので2年おきに退去されるリスクはありますし、賃貸借契約期間内であっても事前に通告しておけば退去されるケースもあります。

つまりは契約は永遠ではなく期間が定まっていますので退去されたあとでもすぐに入居者がきまるかどうかがポイントです。では具体的にどこらへんの物件を購入すればすぐに入居者がきまるのでしょうか?これはむしろみなさんがどこに住みたいかを照らし合わせれば答えは出てくると思います。なかには大自然に囲まれて暮らしたいと思う方もいらっしゃるかもしれませんがここは一般的な考えをしますとやはり首都圏、さらに絞れば山手線の内部にあるマンションが空室率が少ないと思われます。

そして首都圏内の駅から徒歩3分前後までの物件であればさらに空室率は下がりますし、もっといえば交通機関が2つ以上乗り合っている駅であれば理想的な物件となります。

そこまでの条件ですとワンルームとはいえかなり高額になりますので妥協点としては築年数が古い物件です。古いマンションにつきましては無論弊害もありますのでそれにつきましては次の項目で述べて行きます。

ワンルーム投資をする上でのリスク　その2

ワンルーム投資をする上でのリスク　その2ですが前の項目でも述べたとおり首都圏の駅に近い物件ですとかなり高額になりますので築年数が古いマンションを一つの投資ポイントとして考えますがそこでのリスクがマンション老朽化による地震倒壊や配水管や外壁のひび割れによる水漏れ等です。

火災保険でカバーはできるものの全額が補償されないケースもあります。地震保険で言えば全倒壊であれば全額保険金がおりますが半倒壊ですと全額ではなく削減されて支払われたりします。半倒壊で貸し出せるかというと当然ながら貸せませんのでその補修が済むまでは家賃がもらえないことも予想されます。そもそも地震保険に関しては物件の評価額の半額までしか加入出来ませんので半額からさらに削減となるとかなり厳しい事になります。

マンションの配管ひびわれによって水漏れが発生し、入居者の財産を汚したり壊してしまうケースもありますがこれも火災保険の賠償責任保険の特約を付帯する事によってカバーできますので火災保険を加入する際に忘れずに付けておいて下さい。

さて、本日は『ワンルームの投資における利回りや2つのリスク』というテーマで書かせていただきました。

いかがだったでしょうか。

次回も皆様の不安の解消につながるような内容を紹介させていただきますね。