マンション投資でコンサルティングが必要な3つの理由

こんにちは。
資産形成アドバイザー伊藤幸一です。
伊藤幸一の資産形成実績はこちらからご覧いただきます。

本日は『マンション投資でコンサルティングが必要な3つの理由』というテーマで、お金に稼いでもらえる方法をご紹介させていただきます。

マンション投資の魅力とは

マンション投資の魅力についてあたらめて私なりの意見を書いてみたいと思います。投資の種類は株式投資、FX投資、金投資など数多くありますがマンション投資の魅力は家賃という形で毎月収入が入るという事です。株式投資ですと1ヶ月後に2割上がったとしてもそのさらに1ヵ月後には4割下がる事もあります。そして株式の場合は売却しなければ利益が確定しないという事です。

その点、マンション投資であれば毎月定期的に家賃が入ってきますので安心感があります。いわゆる年金みたいなものです。私の様な個人事業ですと毎月の売り上げが多い月もあれば少ない時期もあります。そういった中で安定した収入が入るのはとても気持ち的に楽になります。

また、物件にもよりますが家賃をもらいつつ数年後に売却する事も出来ます。実際に私の物件を例にあげますと六本木のワンルームの物件は10年間家賃を貰った時点ですでに購入価格を上回っており、かつ、売却するとなると購入価格の1.5倍くらいにはなりますので家賃収入と売却の収入が入る事になります。

逆に物件の選択を間違えてしまうとせっかく購入したマンションに借り手が入らずに家賃が入らないどころか毎月管理費と修繕積立金を支払うのでむしろマイナスになります。また売却したとしてもむしろ下がってしまうと家賃はとれないし売却してもさがってしまうという2重苦になってしまいます。このような事態を招かないためにもマンション投資はコンサルティングが必要です。

マンション投資におけるコンサルティングの必要性　一つ目

マンション投資におけるコンサルティングの必要性ですがまず一番重要なのが物件選びです。失敗例をひとつ挙げますとチラシや広告を見てマンション投資をするケースが挙げられます。なぜ失敗するかというとチラシや広告を出している時点で既に人件費や宣伝広告費が経費として上乗せされているという事です。

ひどい転売業者ですと不動産業者が閲覧できるサイトから物件を自社で購入し、ほんの少しリフォームを加えただけで数百万も上乗せして広告やらチラシに載せられてしまうケースもあります。もし、こういった物件を購入してしまうと本来なら数百万円も安く購入できたのに高く購入してしまいますのでその分利回りが悪くなります。

マンション投資は私の感覚からするとチラシ等の広告で購入してしまうと成功しないと思っています。ではどういったケースがマンション投資の成功に繋がるのでしょうか?

私自身の成功体験をお伝えしますと不動産業者でも転売業者ではなく不動産業者の物件情報が集まるサイトから直接案内してもらって購入する事で利回りの良い物件を購入する事が出来ました。

不動産業者からすると仲介手数料の3%だけだとうまみがないので大抵の不動産業者は中間マージンを多めに乗せて売却するケースが多いと見受けられます。仲介手数料の分だけで物件を案内してくれる不動産業者を選ぶ事がとても大事です。

少し分かり易い例で例えると不動産物件を魚とします。魚は一般的に猟師さんが魚を捕獲して築地市場に持ち込んでその市場で売買が行われて落札した人がその魚を加工して販売します。当然ながら加工して販売すると一般消費者にはその間の業者の人件費や手間賃がかかって卸売り値より高くなって購入する事となります。

不動産業界は今の魚の卸売りよりももっと利幅を取られて販売するケースが多いため、マンション投資で失敗する人も多くなります。ですので転売を目的とする不動産業者から購入するのではなく不動産のコンサルティングを通じて卸売り値に近い値段で購入すると利回りも高くなり、成功の確率は高まります。

マンション投資におけるコンサルティングの必要性　二つ目

マンション投資におけるコンサルティングの必要性の二つ目ですがこの二つ目もやはり物件選びとなります。ただし一つ目が物件の価格によるコンサルティングであったのに対して二つ目は物件の場所となります。私の中では購入価格と同じくらいどこの場所のマンションを購入するかは大事です。

いくら今、入居中の家賃が高かったとしても契約が切れれば借主に出て行かれるケースはあります。そういった場合にもすぐにまた入居者がみつかるかどうかがとても大事です。私がセミナーで何度も強調して言うのが地方の年利10%よりも首都圏の5%という言葉です。マンション投資は入居者が見つかって家賃を収めてもらうことで成り立ちます。入居者がいなければただの箱に過ぎません。

マンション投資はコンサルティングを通じて適正な価格で適正な場所のマンションを購入するかが成功の鍵をにぎっているといっても過言ではありません。実際に私が所有している物件のほとんどが山手線圏内の駅から徒歩5分前後の物件ばかりです。そういう場所の物件を選んだおかげで空室期間が比較的短い期間になっています。

マンション投資におけるコンサルティングの必要性　三つ目

マンション投資におけるコンサルティングの必要性のラストは空室になった際のメンテナンスが出来る事です。コンサルティングを入れることでどこのマンションを購入すればいいかを教えてもらえるだけでなく空室になった後の入居者募集の際に相談に乗ってくれます。マンションの賃貸借契約は2年が基本です。更新して住んでくれればいいのですが毎回更新してくれるとは限りません。

もし更新してもらえなくなった場合、コンサルティングがいなければ購入した不動産会社に入居者を募集してもらうか個人的なつながりのある不動産業者にお願いする事となります。もし私の様なコンサルティングがいれば複数の不動産業者とつながりがありますので私に家賃や敷金、礼金等の条件を提示してくれれば私を通じて複数の不動産業者に依頼をかけることが出来ます。

マンション投資の一番の敵は空室ですのでいかにその空室期間を短く出来るかがポイントです。
実際に私の仲間でマンション投資をしている人がいるのですがその人自身にあまり不動産業者とのつながりがあまりないのとマンションを購入した不動産業者の入居者募集のやり方が悪かった為に長い期間空室となってしまいました。

逆に私は不動産業者とのつながりが多く、有能な担当者も多かったのでさほど長い期間空室になることはありませんでした。

まとめ

マンション投資において不動産業者の立場ではなく買い手の立場になってコンサルティングをしてくれる方がいるかどうかでマンション投資に失敗するのか成功するのかがかわってきます。

どこの場所の物件でどれくらいの価格がよいのかを見つけれくれて、空室になった際も複数の不動産業者に募集をかけてもらえるようなコンサルタントが近くにいるととても心強いですしマンション投資の成功へと繋がっていきます。

さて、本日は『マンション投資でコンサルティングが必要な3つの理由』というテーマで書かせていただきました。

いかがだったでしょうか。

次回も皆様の不安の解消につながるような内容を紹介させていただきますね。